米国不動産投資が社長の所得税の節税になる6の理由

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「米国に家を買って不動産賃貸業を始める」と大きく節税が出来ます。

あまりに節税額が多額なので、今年こそ税制改正の対象になる !といわれ続けて早3年。2020年の税制改正でいよいよ改正されるのでは?という声が聞こえてきました。改正される前に、その凄まじい威力を皆さんにご紹介したいと思います。

1.米国不動産投資で節税した事例

例によって、皆さんが一番興味がある「どれくらい節税出来るのか」を説明したいと思います。

1−1.米国不動産投資をする前の状況

役員報酬を4千万円もらっているA社長は、所得税の高さに、毎年イライラされていました。顧問税理士から、法人税の節税のために役員報酬の増額を提案されて、大幅に金額を上げたものの、所得税の節税については、アドバイスを受けていなかったからです。

所得税率は40%。住民税率10%と合わせて半分税金なんて、やる気が出ない!と思っていました。

1−2.米国不動産投資をした後の状況

社長の手取りをトコトン増やすセミナーを受講したA社長は、米国不動産節税の話を聞いて、米国不動産購入の検討に入りました。節税ソムリエの紹介で、とある会社を紹介されて説明を聞くことになりました。

1−2−1.1棟購入する場合の所得税の節税効果

商談は、全額自己資金で5千万円の木造中古住宅を1棟購入する提案から始まりました。

5千万円の内訳は、土地が1千万円で建物が4千万円でした。木造の新築住宅を購入する場合の耐用年数は22年ですが、22年以上経過した中古住宅の場合は4年で償却出来ます。したがって、1年当たり1千万円という多額の償却費を発生させることが出来ます。一方で 家賃から諸経費を引いた償却費を差し引く前の利益が、毎年2百万円くらい発生します。つまり、 償却中の4年間は、毎年8百万円の損失(収入2百万円−償却費1千万円)が 発生することになります。 
 
所得税法上、米国不動産の損失8百万円は、給与所得と合算することが認められています。つまり、A社長の場合は、この米国不動産を購入することで、購入後4年間は、毎年8百万円所得を圧縮出来ることになります。つまり、節税額は、所得税と住民税を合わせて毎年約4百万円(8百万円×(40%+10%))なので、4年間で合計では1千6百万円です。

1−2−2.1棟売却する場合の所得税の節税効果

ここでA社長は質問しました。「4年経ったら償却が完了してしまって、節税効果がなくなってしまう。家賃が入って来て、節税にはならないのではないか?」これを聞いた営業マンはニッコリ笑って「ご安心下さい」と応えました。

この中古住宅は5年経過後に売却します。アメリカでは住宅価格はリーマンショック直後を除いて、ここ10年上昇し続けていますが、あえて、値上がりナシで購入時の価格で販売したとして説明します。

5千万円で購入した土地建物のうち、建物部分の4千万円は損金で処理したので、売却時点のこの不動産の簿価は土地部分の1千万円しか残っていません。したがって、買った時と同じ値段で売れたとすると4千万円の譲渡益が発生してしまいます。譲渡益が発生するということは、ここで税金を支払うということです。
 
しかし、その年の1月1日時点で5年経過した後で売却する場合、この譲渡益に適用される税率は20%(住民税含む)ですみます(復興所得税は除いています)。したがって、売却時に支払う税金は8百万円ですみます。

1−2−3.米国不動産節税全体での手取り増加額

ここまで購入から売却までのトータルで得られる手取りの増加額を集計すると9百万円になります。
 
(内訳)
4年間:累計1千6百万円の手取り増
5年目:年間1百万円の手取り増(2百万円×(40%+10%))
5年経過後:8百万円の納税
 
5年前に5千万円で購入したものを、5年後に5千万円で売却したのに、なぜ、手取りが9百万円増えるのかというと、、、、その理由は、節税する時の税率は50%ですが、納税する時の税率は20%だからです。その税率差は30%。この30%の差が、社長の手取りとして手元に残る金額になるからです。
 
(検算)
4年間累計で減る所得:△3千2百万円(8百万円×4年)
5年目で増える所得:+2百万円
(合計)△3千万円
△3千万円×30%(税率差)=9百万円
 
もちろん、値上がりすれば、もっと手取り額が増えるし、値下がりすれば、手取りが減ります。しかし、税率差が30%もあると、売却額が30%下がった場合にトントンになるので、そうそう損をすることがない投資ということがいえます。
 
ここまで聞いて、A社長は、投資に向けてかなり前向きな表情を浮かべていました。

1−2−4.借入を利用して更に手取りを増やす提案

提案はこれだけではありませんでした。全額自己資金ではなく、借入を使って更に手取りを増やしてはどうか?という提案です。A社長は、「借入してまで・・・。」と、あまり乗り気ではありませんでしたが、わたしが話だけでも聞いてみては?とオススメしたので、「話だけなら」と聞いて下さいました。

わたしが提携している米国不動産の販売会社では、米国不動産を担保にして融資をしてくれます。頭金を3割用意すると残りの7割はローンを組めるのです。利率はちょっと高くて3%〜4%くらいですが、そもそも自己資金だけでやろうと思うのに比べるとかなり効率の良い投資ができます。さらに、返済は売却時一括返済です。元本が減らないから支払う利息は大きくなりますが、資金繰りはもの凄く良くなります。
 
しかも、担保は米国不動産なので、仮に米国不動産が値下がりして借入金を返済できない事態が発生しても米国不動産を手放せば済む契約です。この融資に関しては、狙った利益を得られない状態はあり得ますが、手持ちの資産を減らすリスクはないということです。
 
3割自己資金で7割融資を受けられるということは、自己資金を1棟分もっているA社長の場合は、それを頭金にすることで、使う手持ち資金は同じで3棟取得出来るということです。
 
例えば、5千万円の物件の場合、3割の1千5百万円だけ自己資金で賄えば、残りの3千5百万円は融資がつきます。その融資の年利3%だとすると、年間105万円の利息を支払うことになり、売却まで5年間借りると525万円の金利を支払うことになる計算です。しかし、この利息も経費になるので、利息を払うことで262万円(525万円×(40%+10%)は税金が減ります。つまり、実際の利子の負担額は263万円(=525万円−262万円)です。
 
全額自己資金で投資した場合には、1棟当たり9百万円手残りが残るのですが、借入をすることで、この金額が263万円だけ減って、手取りは637万円(=9百万円ー263万円)になります。
 
しかし、637万円増やすために、使っている自己資金は1千5百万円だけなので、利回りは42%(=637万円÷1,500万円)です。一方で、借入をしないで全額自己資金の場合は利回りは18%(=9百万円÷5千万円)です。つまり、借入をした場合には利回りが2.3倍になるということです。手残り金額で考えると3棟投資すれば、1,911万円(637万円×3棟)残るということです。
 
ここまでお伝えすると、A社長は、ニッコリ笑って、借入で3棟購入する決定をされました。
「米国不動産で不動産賃貸業をやって、5年後に売却するだけで、1,911万円資金が増えるとは!知らなかったでは済まされないな!!」というのがA社長の感想でした。

2.米国不動産投資が節税になる6つの理由

さて、米国不動産節税は、これほど大きなインパクトのある節税対策なのですが、このような爆発的な手取りの増加が起きる理由について、これから説明をしていきたいと思います。

米国で投資することで3つの理由と日本の税制を利用することで3つの理由がありますので、それぞれ説明していきましょう。

2−1.なぜ米国なのか?

別に米国でなくても、下記の3条件を満たす場合には、同じことが出来ますが、この3条件を満たすのが米国なので、米国不動産節税という風に呼ばれる状況があります。

その3条件とは、

  1. 住宅価格のうち建物の占める割合が高く多額の償却費が見込める
  2. 中古木造住宅の方が新築より多い
  3. 中古木造住宅の物件価格が値上がり続けている

の3つです。

2−1−1.米国不動産は建物の割合が高く多額の償却費が見込める

米国は日本に比べて土地の価値が低いので、不動産を購入する場合、その価格の内訳は土地の割合が低くて建物の割合が高くなります。不動産会社のパンフレットには、土地と建物の割合が、
米国の場合は2対8、日本だと真逆で8対2と書いてあります。
 
日本の税制上、土地は使用によって価値が減少しないという理由で一切損金にはなりませんが、建物は時の経過とともに価値が減少すると考えるので減価償却を通じて、耐用年数に渡って分割で損金として処理することが出来ます。
 
例えば、同じく5千万円の住宅を購入する場合、日本では土地が4千万円、建物が1千万円になり、この1千万円が損金になります。一方、米国では、土地が1千万円で建物が4千万円になり、この4千万円が損金になります。同じ5千万円の住宅投資ですが、米国に投資した方が得られる節税効果が4倍高いのです。

2−1−2.米国では中古木造住宅の方が新築より多い

米国不動産節税は、短い耐用年数(4年)で建物の減価償却を行うことによって、大きな節税効果を発生させます。しかし、本当に4年間しか使えない中古住宅を購入した場合、所得税の節税にはなるけれど、節税が終わった後に投資資金が回収出来ないので、結果的には、ただのムダ遣いをしたのと同じことになってしまいます。
 
しかし、ご安心下さい。もし、日本の住宅に投資するとしたら、その心配は正解なのですが、米国の住宅に投資する場合には、そこは心配ポイントではないのです。なぜなら、米国では中古が当たり前だからです。米国では8割以上の人が中古物件に住んでいるのです。
 
その1番目の理由は、米国では新築住宅の供給そのものが極端に少ないからです。
 
例えば、日本で首都圏近郊の工場が壊されたら、まず間違いなくマンションが建ったりしますが、米国では、どのような用途で土地を利用して良いかという区画分けの規制が厳しいので、空き地があったとしてもそこに家を勝手に建てることが出来ないのです。
 
2番目の理由が、DIY文化が根付いていることにより、住宅の古さを気にする人が少ないからです。そもそも、家族の状況に応じて住み替えを繰り返すのが当たり前で、一つの家にずっと住むということの方が珍しいことなのです。
 
このような理由から、中古だから不利ということは全く無く、短期間(=4年間)で多額の償却を取りながら出口でも高額で売り抜けることが出来るようになっているのです。

2−1−3.米国では住宅価格上昇中

最終的な投資資金の回収は、購入した米国不動産の価値が、少なくとも、買った時と変わらないか、価格が下がるとしても、大きく下がらないことが条件となります。この点において、米国不動産は、世界中で最も問題のない環境にあります。
 
なぜなら、住宅価格に一番影響を与える人口推移が右肩上がりだからです。ご存じの方も多いと思いますが、米国は新興国の中では珍しくドンドン人口が増えている国なのです。
 
国連のデータによると、アメリカの人口は、
1990年が2億5253万人、
2000年が2億8198万人、
2010年が3億864万人、
2015年が3億1992万人
と増加し続けています。
 
つまり、それだけ住宅需要が増加傾向にある、ということです。
 
その結果として、住宅価格はリーマンショックの時期を除いては、右肩上がりに上昇しています。トランプ大統領が大統領選挙でメキシコとの国境に壁を作ると言っていましたが、それも、こうした背景があってのことです。
 
ということは、建物の償却がすべて完了して節税効果が無くなった後に売却した際に、
値上がり益が発生する可能性がかなり高く見込まれるということです。もっとも、これはマクロ的な話でしかありません。購入するのは住宅ですので、実際には、物件ごとに上がる物件と下がる物件があります。購入する物件を間違えないためには、目利きの力を借りて選択した方が良いでしょう。

2−2.米国不動産投資で利用する日本の所得税法の3のポイント。

米国に不動産を購入するのに、日本の税制が適用されるのは不思議に思われるかもしれません。しかし、日本に住むあなたが日本に納める税金の話ですので、その物件が世界中のどこにあっても、日本の税法に従って税額を計算しなければなりません。

2−2−1.中古の耐用年数の簡便法の適用

同じお金を使って節税するなら、なるべく早く効果が期待出来るものが良いです。減価償却の対象となる資産であれば、耐用年数が短い資産の方が、それだけ早く節税効果を得ることが出来ます。
 
今回、中古の米国不動産を購入するのも耐用年数を短く出来るからです。中古の資産についても、その使用可能期間を見積もって耐用年数を決定することが原則ですが、その使用可能期間を見積もることが困難な場合には「簡便法」によって計算した耐用年数によることが出来るとされています。この「簡便法」で、築22年の中古木造住宅の耐用年数を計算すると次のとおりです。
 
新築の木造住宅の法定耐用年数は22年です。しかし、22年の法定耐用年数を経過した後の木造住宅を購入した場合、簡便法により計算された耐用年数は4年になります。
 
22年×20%=4.4年→1年未満の端数切り捨て→4年
 
つまり、米国不動産節税の対象になる米国不動産は、築22年以上経過した木造住宅が対象になります。
 
実際のルールは下記のとおりです。

No.5404 中古資産の耐用年数
中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。
(省略)
 また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、次の簡便法により算定した年数によることができます。
(省略)
(1) 法定耐用年数の全部を経過した資産
その法定耐用年数の20%に相当する年数
(2) 法定耐用年数の一部を経過した資産
その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20%に相当する年数を加えた年数
なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。
(注) (省略)

2−2−2.給与所得と不動産所得の損益通算

損益通算というのは、ある所得の「損」と 他のある所得の「益」とを足し算出来るという
ルールのことをいいます。 
 
中古の米国不動産を購入して不動産事業を開始すると、不動産事業で損失が発生します。しかし、損失が発生しただけでは、何も面白いことは起きません。この節税対策の面白いところは、この不動産事業の損失を給与所得と損益通算が出来るところです。マイナスになることがない給与所得と不動産事業の損失を組み合わせることで、給与所得の節税になるのです。
 
役員報酬を会社から受け取る時に、源泉徴収で天引きされた多額の所得税が、不動産所得の損失と役員報酬の給与所得が相殺されたことで、還付されてくるのです。まるで、税金を取り戻したかのような感覚を覚えることになるでしょう。
 
冒頭のA社長の場合、給与所得が4千万円なので、米国不動産の損失が8百万円発生すれば、課税される所得は3千2百万円になります。当然、4千万円の所得に対する税金より 3千2百万円の所得に対する税金のほうが少ないですから、節税になるということです。 
 
なお、所得税には 様々な所得がありますが、 全ての所得が相殺出来るわけではありません。

損益通算できるのは、いわゆる「総合課税」の所得になります。「総合課税」の反対で「分離課税」という言葉がありますが、「分離課税」の方はどの所得とも通算できず、単独で課税される所得のことを言います。例えば、 株で儲けると、株式譲渡所得が発生しますが、この株式譲渡所得と米国不動産の損失は 通算することが出来ないルールです。 
 
ですから、 社長が所得税を節税しようと思ったら、役員報酬と損益通算出来る所得の分類を 
知っておく必要があります。 損益通算可能な所得で 一時的な「損」を意図的に発生させることで 大きな節税が可能になるのです。 

2−2−3.総合課税の所得税と分離課税の長期譲渡所得の税率差を活用する

米国不動産節税は、最終的には物件を売却して資金を回収します。この売却時に発生する譲渡益が、給与所得と合算されてしまうと、償却費は節税になるけれど、売却時に結局同じだけ税金を払うことになってしまいます。
 
しかし、不動産の譲渡所得は分離課税の対象で、給与所得と合算されることはありません。役員報酬に掛ける税率が50%であっても別の税率が適用されます。その年の1月1日時点で取得後5年経過している場合、所得税が15%、住民税が5%の合計20%が適用される税率になります。(復興所得税は無視しています)
 
つまり、米国不動産節税は役員報酬と損益通算して源泉所得税を取り戻す時は高い税率を適用することが出来、その不動産を売却して納税するときは低い税率を適用することが出来るのです。
 
冒頭のA社長のケースでいうと、節税するときは税率50%が適用され、納税するときは税率20%でした。その結果。両方の差である30%が社長の手取りとして残るのです。

このように、米国不動産節税は、日本の税制の特徴を上手く利用した節税対策なのです。

3.米国不動産投資の4つのリスク

ここまで、米国不動産投資の良い点を紹介してきましたがリスクがないわけではありません。そのリスクを紹介します。

3-1.不動産投資にまつわるリスクがある

節税するために米国不動産投資をする場合、不動産事業を始めることになるので、空室リスク、値下がりリスク、損壊リスクなど、不動産事業にまつわる色々なリスクを覚悟する必要があります。

それぞれ、既に客付けされている物件を購入する。人気エリアに建っている物件を購入する。富裕層が住んでいるエリアの物件を購入するなど、出来る限り、不動産投資にまつわるリスクが低い物件を選択することが重要です。

3−2.騙されるリスクがある

米国に不動産を購入するとして、現地を見に行けない方もいると思います。また、仮に現地に見に行ったとしても、案内された物件が自分の物件かどうかを業者の手を借りずに自分で確かめるのはハードルが高いと思います。つまり、信用のおける業者に依頼しないと騙されるリスクがあります。

お金を払って、米国不動産を手に入れたつもりだったのに、待てど暮らせど家賃収入が入ってこない、なんてことにならないようにお気をつけ頂きたいと思います。

3−3.相続問題が発生する場合がある

米国不動産を保有している間に、相続が発生すると大変だそうです。相続に伴う所有権の移転手続に対応出来る不動産業者を利用するようにして下さい。わたしの知る業者では、最初からこうしたリスクを見越して、所有者の死亡時に誰に所有権が映るかを契約上明記するなどして対処しているそうです。こうしたアフターフォロー体制も含めて業者選定することが重要です。

3−4.税制改正で節税効果が無くなる可能性がある

一番最初にご紹介したとおり、ここ数年、今年こそ税制改正で節税出来なくなるという噂が立ちます。2019年11月末時点で2020年の税制改正で改正されるという新聞記事も出ています。

しかし、実際に改正された法律案が国会で承認されるまで、どのような改正になるかは解りません。とくに気になるのが過去に購入した物件にも影響があるのか、それとも改正された後に購入した物件にだけ影響があるのかですが、新聞報道があった今でも解らない状況です。

節税効果がなくなっても不動産投資として値上がり益が見込まれる物件を購入すれば、損をするということはないわけですが、多額の投資をしても節税にならないとすると手元資金が大きく減って回復する期間が長期化するので、駆け込みで投資を実行する場合は資金繰りに十分に注意して実行して下さい。

4.米国不動産投資節税のまとめ

これだけ魅力的な節税対策であるが故に、近い将来、米国不動産投資節税には終わりがくることでしょう。しかし、節税対策とは、だいたいそういうものです。一方で、今回、ご紹介した、中古資産の耐用年数の簡便法による計算や、損益通算、譲渡所得の分離課税、という税計算の仕組み自体の変更は、そうそう頻繁に起こるものではありません。

米国不動産投資の節税効果が無くなれば、別の新たな節税対策が必ず生まれてきます。その意味で、この記事は、新しい節税対策を考えたり理解するうえで役に立てば良いと思って書きました。

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毎度、長文にお付き合い頂き、ありがとうございました。

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山口 真導

山口 真導

過払い税金対策専門税理士株式会社アカウンタックス
中小企業の資金繰りを改善するソフトウェアの開発に失敗し、自社の資金繰りがつかなくなる。その時、利益より資金が大事だとようやく気づく。以来、資金繰りの悩みを節税対策と銀行対策で解決する専門家として活動。中小企業経営者のお金の問題を他人事ではなく自分事として捉え解決している。著書に、起業5年目までシリーズで「資金繰りのキホン」と「節税のキホン」がある。

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